Advokaadibüroo Heringson GLO OÜ | Rävala pst 2, 10145 TALLINN, Eesti | tel: (+ 372) 6 108 108 | e-mail: info@heringson.ee

Kas maaomanike õigused on ikka piiramatud (juurdepääsutee vaidluse näitel)

Mind ajendas kirjutama minu tuttavate vaidlus oma uue naabriga. Nimelt mõõtis vald maade erastamise käigus kinnistute sisse ka kruusatee, mis ühendas neid suure maanteega. Selliseid kinnistuid, mis läbi selle tee ligipääsu omasid, on neli. Muu ligipääs nendele kinnistutele avalikult kasutatavale teele aga puudub. Varasemalt kõik toimis kinnistute omanike vaikival kokkuleppel nagu enne erastamise toimumist. Kõik inimesed said mööda olemasolevat teed vabalt sõita oma koju, lisaks hoolitses vald tee korrasoleku eest.

Siis aga kõik muutus. Üks vahepealsetest kinnistutest müüdi. Selle uus omanik leidis, et talle ei meeldi, kui teised läbi tema maatüki sõidavad, „rikkudes sellega tema kui maaomaniku omandiõigust“. Seetõttu ähvardas ta teiste kinnistute omanikke, et keelab neil kinnistut läbiva eratee kasutamise. See aga sulgeks ligipääsu avalikult teelt teiste inimeste kinnistutele.

Selline maaomaniku suhtumine ei ole paraku aga erandlik. Seetõttu mõtlesingi lühidalt kirjutada teemal, kas maaomaniku omandiõigus on ikka piiramatu ja millised õiguslikud võimalused on kinnistute omanikel. 

Maaomaniku omandiõigust piiravad kinnisomandi kitsendused

Omand, kui põhiõigus on sätestatud põhiseaduse (PS) § 32. Selle lg-e 1 ja 2 kohaselt on Igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt.

Ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg-s 1 on sätestatud, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.

Nimetatud sätete pealiskaudsel lugemisel võib tõesti tekkida ekslik arvamus, et omand on piiramatu õigus ja kinnisasja omanik võib teha oma kinnisasjaga mida tahes, sealhulgas välistada kõikide teiste isikute igasuguse liikumise ja mõjutused sellele kinnisasjale.

Paraku aga nii see ei ole. Nimelt, juba viidatud PS § 32 sätetest tulenevalt saab seadusega sätestada omandiõiguse kitsendused. Ka Riigikohtu üldlevinud seisukoha kohaselt on omand lihtsa seadusereservatsiooniga põhiõigus. See tähendab, et omandiõigust on võimalik alati põhiseadusega kooskõlas olevatel eesmärkidel seadusega kitsendada (vt nt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus kohtuasjas nr 3-4-1-15-16, p  105).

Sellised omandipiirangud võivad olla nii eraõiguslikud kui avalik-õiguslikud, sõltuvalt sellest millistel eesmärkidel ja kelle huvides need on seatud. Samuti saavad need olla seadusjärgsed või need seatakse haldusakti, kohtulahendi või tehinguga (AÕS § 140). Näiteks võivad avalik-õiguslikud kitsendused olla seatud keskkonna-, muinsus- ja riigikaitse, avaliku korra tagamise jms eesmärgil. Üheks oluliseks avalik-õiguslikuks seadusejärgseks kitsenduseks, millega piiratakse oluliselt kinnisasja omaniku omandiõigust, on näiteks ka planeerimise ja ehitamisega seonduvad piirangud. Omanik ei saa ehitada oma kinnisasjale ulatuses ja viisil nagu ta oma omandiõiguse absoluutselt vabal teostamisel muidu võiks teha. Seadusejärgseks eraõiguslikuks kitsenduseks on aga eelkõige AÕS §-s 143 -151 sätestatud naabrusõigused ning AÕS §-s 155 – 1581 sätestatud teede ning tehnovõrkude ja rajatiste õiguslik režiim. Lisaks piiravad maaomaniku omandiõigust ka keskkonnaseadustiku üldosa seaduses (KeÜS) §-s 32 – 39 sätestatud nö igameheõigused võõra maatüki ja veekogu kasutamiseks.

Eelnevast ongi selge, et kinnistu omaniku omandiõigus ei ole tänapäeval enam piiramatu ja absoluutne õigus. Arvestada tuleb ka teiste isikute, sealhulgas naabrite ja üldsuse, huvidega. Selleks ongi kehtestatud mitmeid seadusest tulenevaid omandiõiguse piiranguid.

Õiguslikud võimalused juurdepääsu saamiseks

Tulles tagasi sissejuhatuses kirjeldatud juhtumi (kaasuse) juurde, siis teadmata täpselt kõiki asjaolusid, saab praegu oletada, et olukorra lahendus võib peituda eelkõige AÕS § 155 lg-s 1 toodud õigusnormis. Nimetatu kohaselt ei või omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena. Õigusalases kirjanduses on selgitatud, et „avalikult kasutatav tee“ nimetatud sätte mõttes tähendab kinnisasja osa faktilist kasutust liiklemiseks, mis on kujunenud TsÜS § 2 tähenduses tavaks (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, lk 596).

Nagu märgitud, oli pikaajaline tava, et kaugemal asetsevate kinnistute omanikud kasutasid tänast uue maaomaniku kinnistut läbivat eratee lõiku avalikult kasutavale teele pääsemiseks. Seetõttu olekski tõenäoliselt võimalus lahendada asi ka AÕS § 155 lg-st 1 tuleneva nõude esitamisega. Selline nõue oleks mõistlik kõigepealt esitada kinnisasja omanikule endale. Alles siis, kui viimane jätkuvalt ei luba tema kinnistul olevat teelõiku teistel isikutel nende kinnistutele pääsemiseks kasutada, tuleks pöörduda vastava hagiavaldusega kohtu poole.

Teiseks, AÕS § 156 lg-s 1 on sätestatud, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

Nimetatud sätte alusel nõude rahuldamise eelduseks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17 p 11 ja seal viidatud lahendid).

Nagu sissejuhatuses märgitud, puudub teistel kinnistutel muu juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Seega saaks nende omanikud nõuda alternatiivselt ligipääsu ka AÕS § 156 lg-e 1 alusel. Sisuliselt tähendaks see TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga maaomaniku nende tahteavalduste asendamist, mis on vajalikud tema maa kasutamiseks vajalike servituutide seadmiseks.

Selline nõue lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p-i 131 järgi hagita menetluses. Selles on kohtul poolte huvide kaalumisel suur kaalutlusõigus. Kohus peab arvestama lisaks juurdepääsu võimaluse puudumisele ka näiteks seda, millises kinnistu kohas juurdepääsu olemasolu oleks pooltele (sh maaomanikule) kõige vähem koormavam ning muus osas riivaks kõige vähem nende õigusi ja huvisid. Seejuures on Riigikohus selgitanud, et arvestada tuleb ka senist tava juurdepääsu kohta (nt teed), kuid ka see ei ole ainumäärav (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 21). Näiteks, kui senine tee läbis kinnistu omaniku õueala, juurdepääs on võimalik ka mujalt, kus naabrite läbisõit kinnistuomaniku elu nii palju ei häiri, võib kohus määrata juurdepääsu ka uuest kohast.

Kohtumenetlus võib kesta aastaid. Teiste kinnistute omanikel on aga vajalik pääseda oma kinnistutele kohe. Seetõttu tuleks AÕS § 155 lg-e 1 alusel kohtu poole pöördumisel, kas juba enne hagiavalduse esitamist või koos hagiavaldusega, esitada kohtule ka TsMS § 377 lg-e 2 alusel hagi tagamise avaldus. Selle abil oleks võimalik kindlustada ligipääs oma kinnistutele ka kogu kohtumenetluse ajaks. AÕS § 156 lg-e 1 alusel esitatud nõude puhul (mida lahendatakse hagita menetluses) tuleks kohtult kohtumenetluse ajaks juurdepääsu paluda TsMS §  4771 ja TsMS § 6183 järgi vastava avaldusega esialgse õiguskaitse kohaldamiseks.

Täiendavalt märgin, et viidatud kaasuses vajavad läbi uue maaomaniku kinnisasja ligipääsu mitmed kinnistud. Seega võib olla lahenduseks ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lg 1 p-i 8 ja lg-e 2 alusel kohaliku omavalitsuse poolt vastatava sundvalduse seadmine. Sellise võimaluse olemasolule on analoogsel juhul juhtinud tähelepanu ka näiteks Riigikohtu tsiviilkolleegium oma lahendis kohtuasjas nr 3-2-1-31-17 (vt p 19.2).

Kõigest eelnevast ongi selge, et kinnisasja omaniku õigused siiski piiramatud, vaid seadusega on ette nähtud mitmeid kitsendusi, millega omanik peab arvestama. Seejuures on sõltuvalt konkreetsetest asjaoludest teiste kinnisasjade omanikel õiguslikke võimalusi oma kinnistule ligipääsu saavutamiseks või selle säilitamiseks.

Omaniku hüvitisenõuded omandiõiguse piiramise korral

Eelpoolviidatud kitsenduste talumisel on ka maaomanikul õigusi, millel tuleb praeguse kirjutise terviklikkuse huvides samuti põgusalt peatuda. Nimelt kehtib põhimõte, et igasugune omandiõiguse riive tuleks üldjuhul kinnisasja omanikule hüvitada. Seetõttu, kui esinevad alused eelnevalt viidatud õigusnormide alusel ligipääsu nõudmiseks, on kitsendusi taluval kinnistu omanikul õigus omakorda nõuda teistelt kinnistuomanikelt vastava hüvitise tasumist. Kui pooled ise hüvitise suuruses kokkuleppele ei jõua on ka selle määramine kohtu kaalutlusotsus. Riigikohtu selgituste kohaselt on kohtul juurdepääsu kehtestamise korral üldjuhul ka kohustus vastav tasu (hüvitis) määrata – välja arvatud juhul kui kinnistu omanik sõnaselgelt teatab, et ta hüvitist ei soovi (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-14-21673, p 13).

Võttes väga lühidalt kokku senised Riigikohtu seisukohad, peab ligipääsu eest maaomanikule määratav tasu sisaldama hüvitist maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest. Viimane määratakse (saamata jäänud) kasutuseelise alusel. Selgituseks, et kasutuseeliseks on kõik need eelised, mida kinnisasja omanik kinnisasja valdamisest võiks saada, kui tal juurdepääsu talumise kohustust ei oleks. Kasutuseeliste suuruse määramise aluseks on sisuliselt vastav kasutamise keskmine turuhind (üürihind).

Asja kokkuleppeline lahendamine

Kui kinnisasja omanike vahel tekib analoogseid vaidlusi, oleks igal juhul mõistlik katsuda kõigepealt omavahel läbi rääkida ning lahendada asi poolte kokkuleppel. See võimaldaks saavutada naabrite vahel kiire õigusrahu ning vältida pikast kohtumenetlusest tingitud paratamatuid (ja sageli suuri) kohtukulusid. Tihtipeale aitaks see saavutada ka paremad tingimused (nt ligipääsu talumise eest saadava hüvitise osas), kui need võivad tulla hilisemas kohtulahendis.

Selleks, et kindlustada kokkuleppe sõlmimisel ka selle püsimine tulevaste kinnistuomanike suhtes ja vältimaks omanike vahetumisel uusi vaidlusi, tuleks poolte võlaõiguslike (sh kirjalike) kokkulepete asemel koormata kinnistu, mida on vaja teistele kinnistutele ligipääsuks läbida, õigustatud kinnistute igakordsete omanike kasuks vastava reaalservituudiga.

Servituudi seadmisel tuleks täpselt määratleda, mis viisil (nt millise liiklusvahendiga, mis aegadel jne) teiste kinnisasjade igakordsed omanikud (ilmselt ka nende perekonnaliikmed ja külalised) saaksid koormatud kinnisasja kasutada. Servituuti kasutavate (st valitsevate kinnisasjade) igakordsete omanike hüvitisekohustuse tagamiseks võib vastutasuks koormata need kinnisasjad omakorda vastava reaalkoormatisega või kanda vähemalt vastav tasukohustus kinnistusraamatusse sisse reaalservituudi sisuna (vt viimase kohta P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, lk 3 ja sealviidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19.11.2018.a määrus kohtuasjas nr 3-2-1-106-08).

Kokkuvõtteks

Nagu selgus, ei ole maaomaniku õigused siiski piiramatud ning seadusega on ette nähtud mitmeid avalik- ja eraõiguslikke kitsendusi, millega omanik peab arvestama. Selliseks eraõiguslikuks kitsenduseks on omaniku kohustus lubada teatud tingimustel kasutada ka teistel isikutel tema kinnisasja nende kinnistustele ligipääsemiseks. Omanikul aga on omandiõiguse piirangute kompenseerimiseks omakorda vastavad hüvitisnõuded.

Praeguse kirjutise eesmärk ja maht ei võimalda siiski anda ammendavat käsitlust omandiõiguse piirangute ega ka juurdepääsutee vaidluste kohta. Samuti on erinevate kaasuste asjaolud erinevad, mistõttu ei ole võimalik anda ka universaalseid juhtnööre kõikide praktikas tõstatuvate analoogsete küsimuste lahendamiseks. Seetõttu tasuks probleemide tekkimisel pöörduda ka mõne antud valdkonnas tegutseva advokaadi või juristi poole. Nende erapooletu (sh emotsioonivaba) hinnang asjaolude suhtes, teadmised ja kogemused võiksid olla abiks vaidluse paremaks ja kasulikumaks lahendamiseks.

|2019-09-18T10:50:30+03:0018/09/2019|Asjaõigus|