Heringson GLO advokaadibüroosse jõuavad tihti väikese ja keskmise suurusega ehitusettevõtted, kes on reeglina alltöövõtjad ning kellel on tekkinud ehitusvaidlus peatöövõtja ja/või tellijaga. Ilmselt ei ole saladus, et tulenevalt hindade järsust tõusust on paljude ehitusprojektide eelarved ületatud ja seda nii elamu- kui ka äripindade arenduses. Hinnasurve ja eelarvete ületamine tingib aga peatöövõtjate püüdlused kuidagi leevendada tekkinud puudujääke. Selleks kasutatakse erinevaid meetodeid, mida kirjeldan lühidalt käesolevas postituses ning pakun võimaluse probleemide vältimiseks.
Levinuimad põhjused, miks ehitusvaidlus tekib
Põhjuseid, miks ehitusvaidlus tekib, on mitmeid ning seda olenevalt projektist ja arendusest. Üks tavalisim on olukord, kus alltöövõtjatele ei anta õigeaegselt üle tööfronte ja reeglina jääb see poolte vahel korrektselt fikseerimata. Eeltoodu tähendab aga seda, et alltöövõtja satub viivitusse enda tööde tegemisega ja lepingu täitmisega ning peatöövõtjal tekib võimalus seda viivitust ära kasutades nõue konstrueerida ja see tasaarvestada. Säärane käitumine tundub äärmiselt ebaõiglane, kuid kui alltöövõtja ei ole õigel ajal enda olukorda kindlustanud, siis hiljem on keerukas enda õiguste eest seista ja tehtud tööde eest õiget tasu saada.
Järgmine ehitusvaidluse põhjus on tehtava töö kvaliteet. Tihti väidavad peatöövõtjad, et alltöövõtja on teinud puudustega töö või pole mingit tööd üldse teinud. Jällegi on tegemist sellise olukorraga, kus alltöövõtja on pandud keerulisse seisu, sest alltöövõtja peab hakkama enda seisukohti tõendama. Juhul, kui läbirääkimised tulemust ei anna, ei jää tavaliselt üle muud, kui pöörduda kohtusse enda õiguste kaitseks, mis on pikk ja kulukas protsess.
Kolmandaks vaidluskohaks on ehitustegevuse käigus tehtud muudatused, kas siis projekti, materjalide, tähtaegade vms muudatused, mis jäävad korrektselt fikseerimata. Reeglina on ehitusplatsidel alati kiire ja kokkulepped tehakse operatiivselt suuliselt. Kahjuks on aga suulised kokkulepped kõige kehvemad, kuna nende kokkulepete sisu on pea võimatu hiljem tuvastada ja tõendada. Alati on risk, et asjaoludest saadakse aru erinevalt, kokkuleppeid mäletatakse erinevalt jne. Samas kaalukauss on alati peatöövõtja poole kaldu, kuna kõik baasdokumendid ja kokkulepped on tehtud peatöövõtja dokumendipõhjadele.
Seega jõuame nüüd dokumentide vormistamise, eelkõige ehituslepingute sõlmimise juurde. Sellega seoses on viimasel ajal sagenenud eriti julm praktika, kus peatöövõtjate lepingud on ausalt öeldes pahatahtlikud. Seejuures ma ei räägi mitte ainult kumulatiivsetest leppetrahvidest ja absurdselt suurtest viivistest, vaid ka sellest, et olulised lepingupunktid on „peidetud“. Näiteks võib ehituslepingu peatükist, mis on pealkirjastatud kui „Poolte kontaktid“, leida alltöövõtjatele suunatud trahve või peatöövõtja õiguse öelda leping üles ilma põhjuseta ja täiendavat tähtaega andmata. Seega võib alltöövõtja, kes mõtleb, et süveneb vaid lepingu olulistesse punktidesse, sõlmida endale äärmiselt kahjulikke lepinguid, kuna ta ei pane peidetud kahjulikke punkte tähele.
Lahendused
Kõik viidatud vaidlused ei ole kahjuks ainukesed, vaid ainult sagedamini esinevad. Tuleb tõdeda, et parim viis ennast kaitsta on ennetada maksimaalselt probleemide tekkimist. See tähendab, et mõistlik oleks kaasata kogenud advokaat juba lepingueelsete läbirääkimiste faasis ning konsulteerida kogu lepingu kestvuse ajal, et ennetada kulude ja probleemide lumepallina kasvamist. Jääda mõtlema, et kui tekivad probleemid, pöördun kohtusse, on reeglina vale lähenemine. Kohtumenetlus on keerukas, pikk ja kulukas ning ei pruugi anda soovitud tulemust. Tulemus ei pruugi isegi jääda kehvade tõendite tõttu saavutamata, vaid isegi juhul kui saavutad peale 3 aastast menetlust positiivse kohtuotsuse, on peatöövõtja pankrotis või likvideeritud. Järelikult võib juhtuda, et lõpptulemusena oled alltöövõtjana teinud töö, mille eest pole saanud raha, oled kulutanud aastaid ja ressursse kohtumenetlusele, et saavutada positiivne lahend, kuid finaaliks pole ka sellega enam midagi teha, sest peatöövõtja on pankrotis…
Seega ei tahaks moraali lugeda, kuid olen seisukohal, et edu peitub ennetuses. Tuleb lugeda lepinguid ja kuulata asjatundlikke nõuandeid, kuidas probleeme vältida või vähendada. Selleks tuleks leida endale ehitusõiguses kogenud advokaat, kes aitaks enda vilumuse ja hea nõuga.